"Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, 
  auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen 
  Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen
  Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes 
  der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse 
  zu erzielen wäre."

 
 Trotz detaillierter Verfahrensvorschriften ist der Verkehrswert allerdings keine mathematisch 
  exakt ermittelbare Größe.

  Aufgrund der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des 
  Verkehrswertes von Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, 
  das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen:

  Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen 
  können auch geeignete Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen 
  werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen 
  regelmäßig ermittelt.

  Das Vergleichswertverfahren inklusive der Bodenwertermittlung (§§ 15 u. 16 ImmoWertV) 
  kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, 
  insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, 
  Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.

  Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) ist in der Regel bei Grundstücken 
  anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nicht in erster Linie 
  ankommt. Dies gilt vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, 
  wenn sie vom Eigentümer selbst genutzt sind.

  Das Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV) wird vorzugsweise angewendet, wenn der 
  aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Zum Beispiel 
  bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten.